Die beiden haben mir extrem schnell weitergeholfen, vielen Dank!
Vollständige Verkaufs-Checkliste
Haus verkaufen Checkliste – Unterlagen und Aufgaben Schritt für Schritt
Strukturierte Übersicht aller Dokumente, Behördengänge und Vorbereitungsaufgaben vor dem Hausverkauf – sortiert nach Pflicht, Empfehlung und Sondersituationen.
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Was für eine Immobilie möchten Sie verkaufen?
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So funktioniert der Verkauf
In 4 einfachen Schritten zum Verkauf Ihrer Immobilie
1
Unterlagen erfassen
Notieren Sie zuerst, welche Dokumente Sie bereits zu Hause haben (alter Kaufvertrag, Bauakte, Energieausweis) und welche fehlen. Diese Bestandsaufnahme spart später Wochen, weil Sie parallel mehrere Behördenanfragen starten können.
2
Behörden anschreiben
Beantragen Sie aktuellen Grundbuchauszug, Flurkarte und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Bearbeitungszeiten liegen je nach Bundesland bei sieben bis 21 Werktagen – frühzeitig anfragen verhindert Verzögerungen in der heißen Verkaufsphase.
3
Erstbewertung anfordern
Mit Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Kurzbeschreibung des Zustands erhalten Sie von uns eine indikative Wertermittlung. Für die Erstanalyse genügen wenige Eckdaten – vollständige Unterlagen werden erst vor dem Notartermin benötigt.
4
Verbindliches Angebot
Nach kurzer Vor-Ort-Besichtigung legen wir Ihnen ein schriftliches Festpreisangebot vor. Sie prüfen es in Ruhe, holen ggf. eine zweite Meinung ein und entscheiden ohne Zeitdruck. Bei Zustimmung folgt der Notartermin innerhalb weniger Wochen.
Sie haben schon genug Infos? Dann springen Sie direkt ins Formular und schildern kurz Ihre Situation.
Warum direkt an uns verkaufen?
Kein Makler, kein Stress – Ihre Vorteile im Überblick
Pflicht-Unterlagen kennen
Grundbuchauszug, Energieausweis nach §80 GEG und Flurkarte sind beim Hausverkauf rechtlich erforderlich. Wer ohne gültigen Energieausweis inseriert, riskiert Bußgelder bis 10.000 Euro nach §108 GEG – und verliert Verhandlungsbasis bei jedem zweiten Käufer.
Empfohlene Dokumente vorbereiten
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung, Baulastenverzeichnis-Auszug und vollständige Bauakte sind keine Pflicht, aber starke Verhandlungsargumente. Sie verhindern nachträgliche Preisabschläge wegen vermeintlich unklarer Quadratmeter.
Behördenwege koordinieren
Grundbuchamt, Bauamt, Katasteramt und Energieberater arbeiten parallel. Wer Anträge gestaffelt stellt, verliert vier bis sechs Wochen. Eine durchdachte Reihenfolge mit allen Anträgen in Woche eins beschleunigt den Prozess deutlich.
Sonderfälle absichern
Erbschaft, Scheidung, Vermietung oder Wohnungseigentum erfordern zusätzliche Dokumente: Erbschein, Vollmachten, gerichtlicher Vergleich, Mietverträge oder Teilungserklärung. Lückenhafte Nachweise sind der häufigste Grund für geplatzte Notartermine.
Vermarktungspaket schnüren
Aussagekräftige Fotos, sachlich formulierte Exposé-Texte, eine ehrliche Mängelliste und ein Plan zur Möbelräumung gehören zur Vermarktungs-Vorbereitung. Diese Aufgaben werden oft unterschätzt – sie entscheiden über Anfragequalität und Erstkontakt.
Direktankauf mit wenigen Dokumenten
Für eine erste belastbare Wertindikation reichen Adresse, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche sowie Fotos vom Zustand. Vollständige Unterlagensammlung erfolgt parallel zur Bewertung – das spart Wochen gegenüber dem klassischen Maklerprozess.
Warum nicht über einen Makler verkaufen?
Der direkte Weg ist oft der bessere
Makler vs. Direktankauf
- Erstbewertung mit wenigen Eckdaten möglich – fehlende Dokumente werden parallel zur Vertragsvorbereitung beigeholt (statt: Vollständige Unterlagen werden vor jedem Inserat erwartet – Wartezeit auf Behördenpost verzögert den Start)
- Wir bewerten den Bestand realistisch ohne nachträgliche Korrekturen wegen kleinerer Dokumentenlücken (statt: Käufer-Anwälte prüfen jedes Detail in der Due Diligence – jede Lücke führt zu Preisabschlägen)
- Wir holen den Energieausweis bei Bedarf selbst ein und tragen die Kosten dafür (statt: Energieausweis muss bei jeder Besichtigung vorgelegt werden – Verstoß ist Ordnungswidrigkeit nach §108 GEG)
- Wir gestalten den Ablauf so, dass Erbengemeinschaften effizient zur Einigung kommen – ein Notartermin reicht (statt: Bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben jeden Schritt unterzeichnen – Verzögerungsrisiko hoch)
- Keine Provision – der vereinbarte Kaufpreis fließt komplett an Sie, unabhängig vom Aufwand der Aktenrecherche (statt: Provision von 3,57 bis 7,14 Prozent fällt auf vollen Kaufpreis an – auch bei vorbereiteter Aktenlage)
Nutzen Sie das Mehrschritt-Formular für eine diskrete Anfrage ohne lange Vorbereitung.
Was unsere Kunden sagen
Echte Erfahrungen – verifizierte Google Bewertungen
Häufig gestellte Fragen
Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Immobilienverkauf
Welche Unterlagen sind beim Hausverkauf gesetzlich Pflicht?
Drei Dokumente sind rechtlich zwingend vorzulegen: ein gültiger Energieausweis nach §80 GEG (spätestens bei der ersten Besichtigung, sonst Bußgeld bis 10.000 Euro nach §108 GEG), ein aktueller Grundbuchauszug zum Nachweis der Eigentümerstellung sowie der notariell beurkundete Kaufvertrag selbst nach §311b BGB. Alle weiteren Unterlagen wie Lageplan, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung oder Modernisierungsnachweise sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch faktisch vom Käufer und seiner finanzierenden Bank erwartet. Ohne diese Dokumente werden Kaufpreise reduziert oder Finanzierungen abgelehnt.
Wo bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug und wie lange dauert das?
Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt am Amtsgericht, in dessen Bezirk Ihr Grundstück liegt. Antragsberechtigt sind nach §12 GBO der Eigentümer sowie Personen mit berechtigtem Interesse. Schriftlich, persönlich oder über das Online-Portal des jeweiligen Bundeslandes lässt sich der Antrag stellen. Die Bearbeitungszeit liegt zwischen drei und 14 Werktagen, in Ballungsgebieten teilweise länger. Die Gebühr beträgt nach der Justizverwaltungskostenordnung 10 Euro für einen unbeglaubigten und 20 Euro für einen beglaubigten Auszug. Käufer und Banken akzeptieren in der Regel nur Auszüge, die nicht älter als drei Monate sind.
Brauche ich beim Hausverkauf zwingend einen Energieausweis?
Ja, das Gebäudeenergiegesetz schreibt in §80 Abs.4 GEG vor, dass spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis vorgelegt und in Immobilienanzeigen die zentralen Kennwerte angegeben werden müssen. Es gibt zwei Varianten: den Verbrauchsausweis (basierend auf den letzten drei Heizjahren, ca. 50 bis 100 Euro) und den Bedarfsausweis (basierend auf einer Gebäudeanalyse, ca. 300 bis 500 Euro). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor November 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht, sofern keine umfassende energetische Sanierung erfolgte. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und werden mit Bußgeldern bis 10.000 Euro nach §108 GEG geahndet.
Welche zusätzlichen Unterlagen brauche ich bei einer geerbten oder vermieteten Immobilie?
Bei einer geerbten Immobilie benötigen Sie zusätzlich den Erbschein (oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll) sowie bei mehreren Erben Vollmachten oder einen Erbauseinandersetzungsvertrag aller Miterben. Die Grundbuchberichtigung sollte vor dem Verkauf eingetragen sein, sonst verzögert sich der Notartermin. Bei vermieteten Häusern kommen vollständige Mietverträge mit allen Nachträgen, die letzten drei Nebenkostenabrechnungen, eine Aufstellung der Kautionen und Nachweise über laufende Mieteinnahmen hinzu. Bei Wohnungseigentum (ETW) sind zusätzlich Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen erforderlich – diese werden bei der Hausverwaltung angefordert.
Welche Dokumente reichen für eine erste Wertindikation beim Direktankauf?
Für eine belastbare Erstbewertung genügen wenige Eckdaten: vollständige Adresse, Baujahr, Wohnfläche und Grundstücksgröße in Quadratmetern, Anzahl der Zimmer, grobe Beschreibung des Zustands sowie idealerweise einige Fotos von Außen- und Innenbereich. Auf dieser Basis erstellen wir innerhalb weniger Werktage eine indikative Wertermittlung. Erst wenn Sie das Angebot grundsätzlich interessant finden, erfolgt die Vor-Ort-Besichtigung – und erst zur Vertragsvorbereitung beim Notar werden die vollständigen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Lageplan benötigt. Diese Reihenfolge spart Eigentümern in der Praxis vier bis acht Wochen gegenüber dem klassischen Verkaufsweg.
Dann können Sie jetzt direkt die Anfrage starten – wir melden uns mit einer realistischen Ersteinschätzung zurück.
Vollständige Checkliste für den Hausverkauf 2026
Ein gut vorbereiteter Hausverkauf steht und fällt mit der Aktenlage. Wer ohne vollständige Unterlagen in Verhandlungen geht, verliert Verhandlungsmacht, riskiert geplatzte Finanzierungen und muss mit Preisabschlägen zwischen drei und acht Prozent rechnen. Diese Checkliste fasst alle Dokumente, Behördengänge und Vorbereitungsaufgaben zusammen, die Eigentümer für einen reibungslosen Verkauf in Deutschland benötigen – mit konkreten §§-Bezügen, zuständigen Behörden, typischen Bearbeitungszeiten und Hinweisen für Sonderfälle wie Erbschaft, Scheidung, Vermietung oder Wohnungseigentum. Die Inhalte spiegeln den Rechtsstand 2026 wider und unterscheiden klar zwischen gesetzlich Erforderlichem, Marktüblichem und situationsabhängigen Zusatzdokumenten.
Pflicht-Unterlagen: Was rechtlich vorliegen muss
Drei Kategorien von Dokumenten sind beim Hausverkauf rechtlich nicht verhandelbar. Erstens der aktuelle Grundbuchauszug nach §31 GBO – er weist Eigentümer, Belastungen, Grundpfandrechte und Wegerechte aus. Beantragt wird er beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, die Gebühr liegt bei 10 Euro für den einfachen und 20 Euro für den beglaubigten Auszug, Bearbeitung in der Regel drei bis 14 Werktage. Zweitens der gültige Energieausweis nach §80 GEG, vorzulegen spätestens bei der ersten Besichtigung; in Immobilienanzeigen müssen Energieträger, Endenergiebedarf und Effizienzklasse angegeben werden, sonst droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro nach §108 GEG. Drittens der Personalausweis bzw. Pass des Verkäufers für den Notartermin – ohne gültiges Ausweisdokument keine Beurkundung nach §10 BeurkG. Bei der Beurkundung selbst gilt §311b BGB: Grundstückskaufverträge bedürfen zwingend der notariellen Form, mündliche Vereinbarungen sind nichtig. Diese drei Pflichtbausteine sollten in den ersten zehn Tagen der Verkaufsvorbereitung in trockenen Tüchern sein.
Empfohlene Unterlagen: Was die Verhandlungsposition stärkt
Über die Pflicht hinaus gibt es ein Bündel von Dokumenten, die Käufer und Banken faktisch erwarten und deren Fehlen messbar Preisabschläge auslöst. Dazu zählen die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) – sie schützt vor späteren Auseinandersetzungen über die korrekte Quadratmeter-Angabe; eine Abweichung von mehr als zehn Prozent kann nach BGH-Rechtsprechung Minderungsansprüche begründen. Weiter der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom zuständigen Bauamt – Baulasten wie Abstandsflächen, Wegerechte oder Stellplatzverpflichtungen sind nicht im Grundbuch eingetragen, mindern aber den Verkehrswert. Die vollständige Bauakte mit Bauzeichnungen, Baugenehmigung, Statik und Schlussabnahme ist für den Käufer wichtig zur Beurteilung der Gebäudesubstanz. Modernisierungsnachweise der letzten zehn Jahre (Heizung, Dach, Fenster, Bad, Elektrik) belegen den tatsächlichen Zustand. Wartungs- und Schornsteinfegerprotokolle, Versicherungspolicen (Wohngebäude, Elementarschäden) sowie der Nachweis über laufende Grundsteuer und Erschließungsbeiträge runden die empfohlene Aktenlage ab.
Besondere Konstellationen: Erbschaft, Scheidung, Vermietung, ETW
Vier Sondersituationen erfordern zusätzliche Dokumente. Erstens Erbfall: Der Erbschein nach §2353 BGB oder ein eröffnetes notarielles Testament weist die Verkaufsberechtigung nach. Bei Erbengemeinschaften brauchen Sie entweder Vollmachten aller Miterben oder einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag. Vor Verkauf sollte das Grundbuch nach §82 GBO berichtigt sein, sonst verzögert sich der Notartermin um Wochen. Zweitens Scheidung: Bei gemeinsamem Eigentum unterschreiben beide Ex-Partner; ein gerichtlicher Vergleich oder eine notarielle Vereinbarung über die Verteilung des Verkaufserlöses ist sinnvoll. Drittens Vermietung: Vollständige Mietverträge inklusive aller Nachträge, die letzten drei Nebenkostenabrechnungen, Kautionsnachweise und ein Übersichtsblatt mit Mietbeginn, Kaltmiete und Indexvereinbarungen gehören dazu – §566 BGB stellt klar, dass Kauf nicht Miete bricht. Viertens Wohnungseigentum: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan nach §8 WEG, aktuelle Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und Stand der Instandhaltungsrücklage. Diese Unterlagen liegen bei der Hausverwaltung und können meist innerhalb von 14 Tagen angefordert werden.
Wo Sie welche Unterlage erhalten – Behörden und Bearbeitungszeiten
Eine effiziente Verkaufsvorbereitung beginnt mit einer parallelen Antragsstellung bei den richtigen Stellen. Das Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht liefert Grundbuchauszug und Eigentümernachweise (Bearbeitung drei bis 14 Werktage, Online-Antrag in den meisten Bundesländern möglich). Das Katasteramt bzw. Vermessungsamt stellt Flurkarte und amtlichen Lageplan aus (Gebühr je nach Bundesland 30 bis 80 Euro, Bearbeitung sieben bis 21 Werktage). Das Bauamt der Gemeinde bzw. des Landkreises führt Baulastenverzeichnis und Bauakte (Akteneinsicht meist nach Voranmeldung, Kopie 0,50 bis 1 Euro pro Seite). Den Energieausweis stellt ein zertifizierter Energieberater nach §88 GEG aus (Verbrauchsausweis 50 bis 100 Euro in zwei bis fünf Werktagen, Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro in zwei bis vier Wochen). Beim Standesamt bzw. Nachlassgericht erhalten Sie Sterbeurkunde und Erbschein. Der Notar Ihrer Wahl bereitet Kaufvertrag und Auflassung vor – in der Regel benötigt er sieben bis 14 Tage zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung. Tipp: alle Anfragen in Woche eins der Verkaufsvorbereitung versenden, dann liegen die meisten Unterlagen nach drei bis vier Wochen vollständig vor.
Aufgaben-Checkliste vor Vermarktung: Was Sie selbst erledigen sollten
Neben den behördlichen Dokumenten gibt es eine Reihe operativer Aufgaben, die Sie als Eigentümer selbst stemmen oder delegieren. Erstens professionelle Fotos: Tageslicht, Weitwinkel ohne Verzerrung, aufgeräumte Räume, neutrale Dekoration; investieren Sie 200 bis 500 Euro in einen Immobilienfotografen, das amortisiert sich über bessere Anfragequalität. Zweitens Exposé-Text: sachlich formuliert, ehrlich zu Mängeln, klar in Lageinformationen und Ausstattung; Übertreibungen rächen sich beim ersten Besichtigungstermin. Drittens eine ehrliche Mängelliste: dokumentieren Sie bekannte Mängel schriftlich und legen Sie diese dem Käufer im Kaufvertrag bei – das schützt Sie vor späteren Schadensersatzforderungen nach §444 BGB. Viertens ein Plan zur Möbelräumung: definieren Sie, welche Möbel im Haus bleiben, welche der Käufer übernehmen kann und welche entsorgt werden; Räumungstermine sollten realistisch zwei bis vier Wochen vor Schlüsselübergabe liegen. Fünftens kosmetische Vorbereitung: ausgebrannte Glühbirnen tauschen, Fugen reinigen, Heizkörper entstauben, Vorgarten pflegen. Sechstens Zugangsplanung: Hinterlegen Sie Ersatzschlüssel beim Notar und definieren Sie Besichtigungszeiten.
Quick-Checkliste für den Direktankauf: Minimaldaten für die Erstbewertung
Wer den klassischen Vermarktungsweg nicht gehen möchte, kann beim Direktankauf mit deutlich reduzierter Aktenlage starten. Für die erste Wertindikation benötigen wir lediglich sieben Eckdaten: vollständige Adresse mit Postleitzahl, Baujahr (auch Modernisierungsjahr falls bekannt), Wohnfläche in Quadratmetern, Grundstücksgröße in Quadratmetern, Anzahl der Zimmer und Etagen, kurze Beschreibung des aktuellen Zustands (renoviert, sanierungsbedürftig, vermietet, leerstehend) sowie drei bis fünf Fotos von Außenansicht, Wohnzimmer, Küche, Bad und Heizungsraum. Auf dieser Basis erstellen wir eine indikative Bewertung in wenigen Werktagen. Erst wenn beide Seiten weiter verhandeln möchten, erfolgt eine Vor-Ort-Besichtigung mit etwa 60 bis 90 Minuten Aufwand. Die vollständigen Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Lageplan, ggf. Teilungserklärung oder Erbschein) werden parallel zur Notarvorbereitung beigeholt – in der Regel ohne dass Sie als Eigentümer zusätzlichen Aufwand haben, da wir Behördenanfragen mit Vollmacht selbst übernehmen können. Diese Reihenfolge verkürzt den Gesamtprozess von Erstkontakt bis Schlüsselübergabe auf typischerweise vier bis acht Wochen.
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